美国银行业危机波及商业地产市场。

B2B需求下降 Q1空置率达12.9%

虽然美国银行业危机暂时告一段落，但商业地产（CRE）很可能成为下一颗未爆炸的炸弹。：居家办公（WFH）常态化，加之美联储（Fed）持续加息以及对建筑维护成本的考量，对传统商业写字楼的需求锐减。

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据统计，今年一季度空置率大幅攀升至12.9%，创2000年以来新高，而写字楼价格自2022年初以来下降25%，表明商业地产回暖。市场面临重大调整。

对此，投资领袖查理·芒格（Charlie Munger）警告称，过去投资的黄金时代已经结束，美国商业地产价格下跌并持续恶化，或将给美国带来另一场风暴.

疫情过后，美国商业写字楼空置率大幅上升。

房地产受利率影响大，价格持续下跌

美国约80%的商业地产贷款由规模不足2500亿美元的中小银行承担。这些银行约占美国银行业贷款的 65%。此外，经济环境的不确定性大大增加，银行减少对商业开发商的贷款，使开发商的现金流收紧，还款能力减弱。

此外，房地产行业也是最容易受到利率影响的行业之一。在过去几年中，低利率环境促进了房地产行业的快速扩张。借贷成本，手中的房产却在不断贬值。

银行业倒闭引发了一场打击商业房地产的流动性危机。

高利率、融资困难、抵押贷款违约风险增加

伴随房价下跌，商业写字楼仍面临供过于求的结构性危机。找不到租户的商业写字楼业主只能继续烧钱，从而增加违约的可能性。据调查，2023年约有4000亿美元的商业地产债务到期，未来5年总债务甚至可能高达2.5万亿美元。

在高利率时代，商业地产更难进行债务重组或融资。除了贷款利率上升的压力，商业楼宇的价值下降，也让企业主寻求融资的难度比过去更大。环环相扣下，如果借款人一一违约，银行业的风险可能会再次被推高。

日前，美国商业巨头布鲁克菲尔德位于华盛顿特区和洛杉矶的写字楼相继出现贷款违约，预示着商业地产危机一触即发。

疫情过后，部分美国企业转向混合办公模式，写字楼需求锐减。

房地产崩盘通常伴随着金融危机

很多人普遍存在房价只涨不跌的刻板印象。房子确实具有保值和相对稳定的特点。国际货币基金组织（IMF）也指出，房地产泡沫出现的频率低于股市泡沫。，持续时间更长。

过去，世界经历过几次房地产危机危机，如：1991年日本房地产泡沫，当时房地产下跌了45%，导致日本失去了20年。除了经济停滞，该国还陷入了严重的通货紧缩。房价并未回升至之前的高点。

1997年东南亚房地产泡沫是由于国际游资大量注入，导致亚洲多国房价在快速上涨后崩盘，进而引发亚洲金融风暴；大量借款买房，然后美联储进入加息周期，导致房价下跌，借款人最终无力还款而破产，引发全球金融海啸。由此可见，房地产与金融危机的关系可以说是息息相关。

2008年，美国次贷危机引发全球金融海啸。

若美联储暂停加息，或可缓解商业地产压力

虽然目前市场还没有对房地产崩盘做出明确的定义，但普遍认为，只要房价跌幅超过20%，就属于大幅跌幅。因此，美国的商业建筑价格下降了25%以上，符合这个要求；而造成房地产崩盘的因素包括：经济放缓、利率上升、贷款标准收紧等，这些都比较符合当前的经济环境，这也是为什么埃隆马斯克和芒格都呼吁商业建筑要成为下一个雷雨。行业。

目前，美国主要城市的商业活动尚未恢复到疫情前水平，银行业危机也尚未完全解决，因此市场开始将目光转向这两个相互关联的行业。不过，在美联储5月加息1码后，暗示可能暂停加息，或可避免商业地产成为美国下一张倒下的多米诺骨牌。

美国商业建筑供过于求，2022年初以来房价下跌超过25%。