从“第二支箭”延期并扩容到“金融16条”存量、增量双管齐下，从国有大行带头授信18家房企超万亿元到证监会时隔12年重启房企再融资……政策频频给房地产送暖。

　　从去年下半年以来，整个房地产行业经历了一轮大洗牌，行业基本面分化趋势明显，进一步影响了各家房企的融资能力和偿债压力。

　　近期一系列政策火速落地，融资以国有企业为主的格局已被打破。不过以银行授信和增信发债来看，当前获得支持的企业仍以优质民企或混合所有制企业为主。“现在(政策)最首要的就是把信心先拉回来。”一位长期研究地产行业的投资人士对记者表示，先“保住”头部企业既是金融机构对风险收益的权衡，也符合市场优胜劣汰的规律。

　　前两支“箭”支持主体重合率较高

　　回顾11月以来的地产支持政策，先是交易商协会表态，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；随后央行、银保监会印发的“金融16条”出台，从银行贷款、信托贷款、债券发行等方面缓解存量债务压力，增加增量支持。

　　此外，人民银行、银保监会于21日联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会，月初交易商协会、房地产业协会联合中债信增公司召集21家民营房企召开的座谈会，都释放了重要的积极信号。

　　最新的政策来自证监会。28日晚间，证监会发布支持房地产市场的“政策大礼包”，在股权融资方面推出调整优化5项措施，涉及并购重组、再融资以及境外融资等多个方面。

　　至此，信贷、债券、股权融资“三支箭”已经全部发出。此前的2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，央行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

　　从近期情况来看，房地产市场在不断迎来新的政策支持同时，已出台政策的落地也明显提速。其中银行授信和增信发债作为前期主要的支持方向，在近期均取得显著进展。

　　不过从目前的受惠主体来看，“出镜率”较高的房企在各类支持政策层面重合率较高，除央企、地方国企外，普遍为头部优质民企。

　　23日以来，6家国有大行陆续宣布，共与18家房企开展合作(其中民营房企数量为10家)，共计提供意向性融资总额16550亿元；股份行中，兴业银行、恒丰银行、中信银行也宣布共计与22家房企签订战略合作协议，其中兴业银行为10家合作房企提供意向性融资总额达4400亿元。

　　具体看各行已经披露的信息，惠及的全国性民营房企和混合制企业有11家，包括万科集团(6家国有大行、1家股份行)、龙湖集团(5家国有大行、2家股份行)、美的置业(5家国有大行、1家股份行)、碧桂园(3家国有大行、1家股份行)、金地集团(3家国有大行)、绿城中国(3家国有大行、2家股份行)、中海发展(3家国有大行、2家股份行)、金辉集团(1家国有大行)、合生创展(1家国有大行)、大华集团(1家国有大行)、滨江集团(1家国有大行、2家股份行)。

　　增信发债方面，据交易商协会官方披露，11月以来已经受理龙湖集团、美的置业、新城控股共计500亿元储架式注册发行，另有万科拟报送280亿元储架式注册发行计划。其中，龙湖集团、美的置业、金辉集团发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据均已宣布落地。

　　惠及房企共同点有哪些？

　　无论是信贷融资、债券融资，还是资本市场的股票融资，授信机构、投资人的共同关注点是风险和收益情况。尤其去年以来多家房企资金链断裂、出现债务违约之后，偿债能力成为市场首要的关注因素。

　　有资深债券投资人士指出，影响房企偿债能力的因素中，债务总量及构成、(净)资产负债率、现金覆盖情况等是重要参考。目前来看，当前获得银行集中签约，或者能够增信发债成功的企业在同行中普遍资质较高。

　　光大证券统计，截至今年上半年末，11家重点公司(含国企和头部民企)有息负债中，短债占比平均值为23.8%，其中龙湖短债占比最低，仅为10.1%。占比较高的房企中，金地集团(31.6%)、新城控股(30.5%)也未超过35%。同期，11家重点房企平均综合融资成本为4.23%，其中中海发展、龙湖集团等综合融资成本均低于4%，优势明显。

　　以万科为例，其今年9月发行2022年第三期绿色中票时，采用的依然是截至2021年末的财报数据。截至去年年末，公司有息负债余额合计为2659.65亿元，资产负债率为79.21%，扣除预收账款、合同负债后的资产负债率为46.82%，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计586.22亿元，占比22.04%。

　　同期，万科年内经营活动产生的现金流量净额仅为41.13亿元，不过账上还有货币资金合计1493.52亿元，获得的4456.69亿元主要贷款银行授信中，尚有1694.81亿元未使用。

　　龙湖集团作为民营企业中的“优等生”，仅从表内债务来看，偿债能力也还算乐观。截至2022年9月末，公司有息负债总额为1560.62亿元，占总负债的27.12%。同期，资产负债率为69.84%，扣除合同负债的资产负债率为45.63%。虽然截至去年年末龙湖经营性现金流净额保持在接近140亿元，但今年九月末则降至-58.87亿元。

　　未来一年内，龙湖到期的非流动性负债为164.52亿元。不过截至9月末，龙湖账上货币资金还有702.96亿元，获得的3496亿元工、农、中、建四大行集团授信额度中，还有2124亿元未使用。

　　美的置业、新城控股等情况类似，其中美的置业截至9月末有息债务余额为460.59亿元，其中1年以内到期部分占比24.49%，同期货币资金余额为235.85亿元，未使用的银行授信额度1098.04亿元。

　　也有企业已经存在较为明显的资金压力。以金辉集团为例，其截至今年9月末合并口径资产负债率为78.66%，有息债务(379.42亿元)占总负债比例为27.85%。同期，公司短期借款与1年内到期的非流动负债规模约为105亿元，而为了控制债务规模、偿还有息负债，其货币资金余额已经较上年末减少35%降至127.86亿元。同期，其未使用的银行授信额度为320.26亿元。

　　值得注意的是，对于房企来说，在过去的高周转模式下，除了表内的有息负债，表外债务和经营债务也值得注意。但从表外担保情况来看，目前头部房企的对外担保金额相对较小。

　　另外在融资方面，监管2020年出台的“三道红线”新规是观察房企的重要参考。从目前获得支持的企业来看，整体以绿档为主，即同时满足剔除预售款后的资产负债率<70%，净负债率<100%，现金短债比>1。在光大证券统计的11家重点房企中，截至今年6月末，净负债率最低的公司为华润置地的31.0%，其次为万科的35.5%，龙湖集团非受限现金短债比指标则以4.04倍居首。